“今后买房按套内面积交易”？是过度解读！真相看这里

近日，一条内容为“告别公摊面积伤民，住建部新规今后住宅交易按套内使用面积进行交易”的新闻，刷屏了。然而，浙江新闻客户端多方采访后发现，这其实是一些媒体的过度解读。第一，在我国现行规定中，商品房销售计价一直是“可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”；第二，无论按哪种方式计价，房子的总价是一样的；第三，按套内计价，它的后果可能并没有你想像得这么美好。

先说一下这个新闻的由来——

2月15日，住建部对38项住房和城乡建设领域工程规范征求意见稿，向社会公开征求意见。“由我部组织中国城市建设研究院有限公司等单位起草”。

其中的《住宅项目规范（征求意见稿）》引起关注，因为里面写了这样一条——住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

并且，在这一条的起草说明中，还写道“本条是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。”

这就有了“告别公摊面积伤民，住建部新规今后住宅交易按套内使用面积进行交易”的热点新闻。大家似乎都在为告别“买100㎡只得70㎡”而欢呼。

然而，浙江新闻客户端记者多方采访，发现事实却并非如此——

浙江省建设厅房地产市场监管处相关负责人告诉记者：这是媒体过度解读了。

这名负责人说，其实，在2008版的浙江省商品房销售管理办法中，早就明确规定了商品房“可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”。

也就是说，一直以来，我们的商品房计价，都可以按套内建筑面积计价的。并且，在商品房的销售合同中，也是明确套内面积的。为什么现在都按照建筑面积计价？“只是习惯问题。”这名负责人表示，无论按哪种方式计价，商品房的总价是不变的。并不是说，说按套内面积计价了，房子会便宜一些。

杭州房产专家刘德科也认为，这是一些媒体的误读：首先，“交易”和“计价”是两个不同的概念。中国的商品房基本上是以建筑面积“计价”；但是，中国的商品房一直也是以套内使用面积进行“交易”，即任何一份合法的销售合同上必须标明套内使用面积。他认为，“以套内使用面积进行交易”，不等同于“住房按套内面积算”。其次，这份《住宅项目规范（征求意见稿）》，主要是设计规范文件，套内使用面积计价不在这份文件的管辖范围之内。如果真的要实施套内使用面积计价，要看另一份文件，即《商品房销售管理办法》（建设部令第 88 号，2001 年）——这份文件至今有效，其第十八条明文规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”简单说，设计规范文件无权越界染指销售管理文件。

那么，如果将来修改了《商品房销售管理办法》，明确“住宅建筑应以套内使用面积进行计价”，会产生什么后果？

业内专家认为：一方面，住宅交易按套内面积计算，购房者“买多少是多少”，有助于提高市场的透明度。但另一方面，若今后改用套内使用面积，名义房价就会大幅上涨。

刘德科也表示，大家无比期待的按套内面积计价，可能最终并不能得到一个好结果。“讨伐公摊面积，其实很业余。 ”他认为，讨伐的逻辑是：开发商故意把公摊做大，坑购房者的钱。“这是完全不懂行的伪逻辑。很简单：容积率是固定的，即一块地开发商能建多少建筑面积是固定的；所以就算把公摊盲目做大，地产商根本就没法多赚一分钱，反而损失购房者的利益。”

他表示，所谓的故意做大公摊，问题的症结不在于要不要按套内计价，而在于容积率管控。只要牢牢管住容积率不准随便超，就不存在公摊失控的问题。只有一种情况，开发商会故意把公摊做大：为了做出更豪的豪宅，因为豪宅需要更大尺度的入户大堂和走道等公共空间。还有个别楼盘，不是豪宅，公摊也大得离谱，这是开发商的能力问题。

国际上都是以套内面积计价，为什么中国要以建筑面积计价？重庆就是以套内计价，其他城市为什么不学重庆？

省建设厅的负责人表示：一方面，重庆的按套内面积计价，是从该地房地产刚刚起步时开始实施的。此外，重庆是山城、雾都，人们对阳光的敏感度不高，所以在户型设计上就不注重这些，能够将公摊面积缩小。

刘德科则认为，学重庆就必须同时接受一个后果：同一楼层同一个单元就是七八户，跟重庆一样。

“按套内面积计价，地产商就必须把套内面积做到最大化，公摊面积能省则省，这样才能实现销售金额最大化。省公摊的最有效办法，就是在同一楼层同一个单元内排布七八套住房。全国只有重庆的住宅楼盘普遍如此，其他城市都是同一楼层同一个单元内排布二至四套住房。按建筑面积计价，地产商就不必斤斤计较得房率，这就使得中国（重庆除外）的住宅公共尺度，是全世界最奢侈的（重庆跟纽约伦敦一样很节约）。中国随便哪个城市的经济适用房楼盘，公共尺度也比纽约中央公园的公共尺度要奢侈：我们是两梯三四户，人家是两梯七八户，或者四梯十几户。”

刘德科总结认为：对于按套内面积计价这个议题，如果从节约土地的角度来讨论，值得推进；如果从保护购房者的角度来讨论，那完全是个伪命题，根本就不存在坑购房者这回事。